2014年
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抑投机增供给 三大难题考验楼市政策制定者

2019-12-21 00:28:56

    本轮调控实施两年多来,在有效抑制了投机投资性需求、取得了阶段性成效的同时,7月房价却也出现了触底反弹的态势。国家统计局数据显示,全国70个大中城市中,房价环比上涨的城市有50个,超过了前6个月上涨城市数的总和。楼市调控、抑制房价的压力陡然加大。

    昨日,国家发改委主任张平在向全国人大常委会报告时指出,下半年要稳定房地产市场调控政策,防止房价反弹。而住建部此前在谈及国务院16省市督查时也表示,正在密切监测房地产市场的变化,会研究进一步强化市场调控的政策措施。

    楼市调控似乎又进入了一个敏感时期。但对于监管层来说,巩固调控成果、坚持楼市调控却面临着几大难题,考验着政策制定者的智慧。

    稳步推进房产税改革试点

    7月下旬至8月上旬,国务院派出8个督查组,对北京、天津、河北等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行督查。

    业内分析,在史上最严厉的楼市调控之下,今年3、4月以来,各地楼市成交行情却出现一股暖流。在此关键时期,国务院派出督察组对各地进行督察,说明坚持楼市调控不动摇的必要性和紧迫性。8月17日,督察组发布消息肯定了各地对房地产市场调控政策措施的落实情况,令不少人松了一口气。但督查组也指出了一些需要特别关注的问题:如近期一些城市房价环比出现上涨,导致市场预期发生变化,稳定房价的压力加大等。

    随后,住建部有关负责人在接受新华社采访时也谈及了国务院的这次督察。该负责人表示,针对督察发现的问题,督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见,要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正,并强调各地不得以任何理由变相放松调控。

    昨日,国家发改委主任张平表示:下半年要稳定房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性需求,切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应,防止房价反弹;加强舆论引导,稳定市场预期,避免不实信息炒作误导。

    广州市社科院研究员彭澎表示,从以上这些表态来看,楼市调控取得了阶段性效果,因此下半年调控政策应该不会有太大的变化,主要是对现有政策的强化和巩固。但不排除作一些小的调整,特别是楼市调控应该有长远眼光,应该更多考虑运用抑制房价的长效机制,如房产税试点就可以考虑扩大范围。

    住建部日前发布的《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》也指出,“国家已经把楼市调控的长效机制提上日程,包括研究探讨房产税开征,抑制投资投机性购房将成为未来楼市调控的长期政策”,有消息称,该通知将作为编制房地产业“十二五”规划的指引。而财政部部长谢旭人昨日在向全国人大常委会作关于今年以来预算执行情况的报告时也提出,将稳步推进个人住房房产税改革试点。

    难点1

    如何巩固房价调控成果

    7月国家统计局公布的数据更是增加了这种担忧。数据显示,与6月相比,7月70个大中城市中,价格下降的有9个,持平的有11个,上涨的城市达到50个,超过了前6个月上涨城市数的总和。而广东纳入统计的广州、深圳、惠州、湛江、韶关5个城市中,除深圳环比未变外,其余4个城市均出现上涨。

    中国社科院财经战略研究院近期发布的一份报告更指出,由于目前房地产走势主要通过行政高压手段而非市场机制实行,下半年住房市场可能面临“报复性反弹导致调控功亏一篑”、“资金断裂积聚房地产金融风险”等诸多不确定性。

    合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,近期房价上涨的原因具有特殊性,不能依据经验一概而论。“开发商以价换量刺激了刚需置业,利率下调和信贷优惠带动了改善型置业的释放,因此房价迎来了结构性的上涨。”但面对即将到来的“金九银十”这一传统销售旺季,如何巩固房地产调控的成果,防止房价“越调越涨”,是摆在监管层面前的最紧要的问题。

    难点2

    如何平衡楼市调控与稳增长

    楼市调控的从严落实抑制了大量投机投资性需求,楼市陷入了较长时间的冷淡期,但也给不少政府带来了一些麻烦。

    以广东为例,来自省房协的数据显示,上半年广东省地税组织的房地产业税收总额(剔除契税和耕地占用税)446.11亿元,同比下降8.4%。另外建筑业税收也同比下降3.1%。

    房地产业及相关产业税收的下降势必导致财政收入的减少。来自省财政厅的数据显示,今年1-6月,全省地方公共财政预算收入完成2994.34亿元,同比增长8.64%,增幅低于全国14.4%的平均水平,仅高于2009年金融危机时的同期增长2.25%的水平。对完成全年增幅10%的目标造成较大压力。

    而对于不少对土地出让金依赖程度较高的省市来说,土地出让金的大幅减少更让不少地方政府荷包缩水。

    难点3

    如何防止房企“过冬”减供应

    楼市调控的一大难题是,在楼市低迷的情况下,开发商往往会战略收缩,少拿地、少投资、少开工,进入一种“过冬”状态。由于房地产开发周期的影响,楼市调控期内开发商的收缩将对一两年后的新增供应量造成影响,新增供应量的减少又给房价上涨造成压力。

    来自国土资源部的消息,今年上半年房地产开发用地5.97万公顷,对照去年上半年全国房地产开发用地供应7.02万公顷,同比下降15%。特别在住宅用地方面,同比下降了约17.8%。

    而在广东,住宅用地的降幅更为明显。来自省国土资源厅的数据显示,今年上半年,全省建设用地供应总量42.26万亩,同比增长3.14倍;但住宅用地仅2.24万亩,只占供地总量的5.3%,同比下降21.88%。

    省房协的报告也印证了这种收缩。上半年,全省房地产完成投资2193.39亿元,同比增长10.0%,增幅比今年第一季度和去年同期分别低13.9和22.2个百分点。与过去两年投资的快速增长相比,今年上半年的增长势头明显乏力,尤其是第二季度,其同比增速仅为1.5%。

    如何既稳定房地产市场调控政策,抑制投机投资性需求,又增加商品房供应,是下一步楼市调控需要考虑的问题。  (卢轶 牛思远 白庆虹 曲歌)

   


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